Voor de meeste mensen voelt het kopen van een eerste woning onmogelijk, en de prijs is daar slechts een deel van de reden voor. Het andere deel is dat er wel degelijk ondersteuning beschikbaar is, maar dat de meeste starters deze nooit vinden. Het geld is er. De programma’s bestaan. De kopers die uiteindelijk een woning kopen, zijn meestal de kopers die al voordat ze begonnen met zoeken ontdekten waar het geld beschikbaar was.
Subsidies voor starters zijn gebruikelijker, genereuzer en toegankelijker dan de meeste mensen denken. Kopers die hiervan gebruikmaken, betalen minder uit eigen zak, komen mogelijk in aanmerking voor woningen die ze anders niet zouden kunnen betalen en kunnen jaren eerder de woningmarkt betreden dan wanneer ze alles zelf zouden moeten sparen. Kopers die deze mogelijkheden nooit vinden, betalen vaak meer dan nodig was, sparen langer dan noodzakelijk en blijven soms huren terwijl de markt zich verder ontwikkelt.
Hieronder vindt u een duidelijke en praktische uitleg over de belangrijkste soorten ondersteuning voor starters, wie ervoor in aanmerking komt, waar u de programma’s kunt vinden en welke veelgemaakte fouten ervoor kunnen zorgen dat een aanvraag wordt afgewezen.
Wat “subsidies voor starters” eigenlijk betekent
De term “subsidies voor starters” is een verzamelnaam voor een veel breder aanbod aan ondersteuning dan de meeste mensen beseffen. Het begrijpen van de verschillende categorieën is de eerste stap om te weten waarvoor u een aanvraag kunt indienen.
Subsidies zijn de meest genereuze vorm van ondersteuning, omdat subsidies meestal niet hoeven te worden terugbetaald. Een subsidie is een directe bijdrage aan de aanbetaling of de afsluitkosten van de koper. De financiering kan afkomstig zijn van een overheidsinstantie, een non-profitorganisatie of een werkgever. Echte subsidies bestaan, maar zijn minder gebruikelijk dan andere vormen van ondersteuning en gaan meestal gepaard met voorwaarden. Zo kan de koper verplicht zijn om een bepaald aantal jaren in de woning te blijven, moet de woning zich in een aangewezen gebied bevinden of moet de koper binnen bepaalde inkomensgrenzen vallen.
Leningen voor ondersteuning bij de aanbetaling zijn de meest voorkomende vorm van “subsidie” binnen de markt voor starters. Dit zijn leningen die vaak een rente onder de marktrente hebben, waarvan de betaling soms wordt uitgesteld en die na een bepaald aantal jaren gedeeltelijk of volledig kunnen worden kwijtgescholden. De lening verlaagt de kosten die vooraf moeten worden betaald zonder noodzakelijkerwijs een grote maandelijkse betaling toe te voegen. Door de kwijtscheldingsvoorwaarden kan een deel van de lening uiteindelijk veranderen in een subsidie wanneer de koper lang genoeg in de woning blijft.
Belastingvoordelen vormen de derde categorie. De federale overheid heeft via de staten hypotheekcertificaten voor belastingvoordeel aangeboden, en sommige staten bieden aanvullende belastingvoordelen voor starters. Deze voordelen verlagen de belastingverplichting van de koper. Dat is nuttig, maar verschilt van een subsidie voor de aanbetaling.
De eerlijke conclusie is dat de meeste “subsidies voor starters” de kosten vooraf van het kopen van een woning verlagen zonder het inkomen, de kredietwaardigheid of de volledige aanbetaling van de koper te vervangen. De ondersteuning is echt. De ondersteuning betekent echter niet dat een woning gratis wordt. Kopers die de ondersteuning goed gebruiken, begrijpen wat het programma wel en niet biedt en plannen hun aankoop op basis daarvan.
De federale programma’s die de meeste kopers moeten kennen
De federale overheid biedt verschillende programma’s die landelijk beschikbaar zijn. De meeste starters zouden op zijn minst de basis van ieder programma moeten begrijpen.
FHA-leningen zijn een van de bekendste financieringsmogelijkheden voor starters. De leningen zijn verzekerd door de Federal Housing Administration, waardoor kredietverstrekkers lagere aanbetalingen kunnen accepteren, soms vanaf 3,5 procent, en flexibelere kredietvereisten kunnen hanteren dan bij conventionele leningen. FHA-leningen zijn geen subsidies, maar ze kunnen woningbezit toegankelijker maken voor kopers die geen aanbetaling van 20 procent hebben of geen perfecte kredietscore bezitten.
VA-leningen behoren tot de meest genereuze federale programma’s voor in aanmerking komende veteranen en militair personeel. De leningen worden gegarandeerd door het Department of Veterans Affairs en vereisen vaak geen aanbetaling. Ze hebben doorgaans ook geen particuliere hypotheekverzekering nodig en kunnen concurrerende rentetarieven bieden. Voor een koper die ervoor in aanmerking komt, kan een VA-lening een belangrijk hulpmiddel zijn bij het kopen van een woning.
USDA-leningen zijn het programma voor woningen in landelijke gebieden dat vaak over het hoofd wordt gezien. De leningen worden ondersteund door het U.S. Department of Agriculture en kunnen voor in aanmerking komende kopers in daarvoor aangewezen landelijke en bepaalde voorstedelijke gebieden volledige financiering bieden. De inkomensgrenzen en locatievoorwaarden beperken de groep die ervoor in aanmerking komt, maar voor kopers die wel kwalificeren, kan een USDA-lening een optie zonder aanbetaling zijn waarvan veel mensen het bestaan niet kennen.
Good Neighbor Next Door is een HUD-programma voor onder andere leraren, brandweerlieden, politieagenten en medisch hulpverleningspersoneel. Het programma biedt woningen in aangewezen revitaliseringsgebieden met een korting van 50 procent, waarbij de koper verplicht is om ten minste drie jaar in de woning te wonen. Het aanbod is beperkt, maar voor kopers die in aanmerking komen en een geschikte woning vinden, kan de korting aanzienlijk zijn.
Staats- en lokale programma’s, waar vaak het meeste geld beschikbaar is
De federale programma’s zijn het meest zichtbaar, maar de staats- en lokale programma’s zijn vaak de plaats waar een groot deel van de daadwerkelijke financiële ondersteuning beschikbaar is. De variatie is groot, de voorwaarden verschillen en kopers die leren hoe ze het landschap van staats- en lokale programma’s kunnen doorzoeken, kunnen mogelijk de meeste ondersteuning vinden.
Staatselijke woningbouw- en huisvestingsinstanties zijn een bron die veel kopers over het hoofd zien. Iedere staat heeft instanties die betaalbare huisvestingsprogramma’s beheren. Deze programma’s omvatten vaak ondersteuning voor aanbetalingen, hypotheken met rentetarieven onder de markt en subsidies voor starters. De websites van deze instanties zijn een goed uitgangspunt en de beschikbare ondersteuning kan aanzienlijk zijn.
Programma’s voor ondersteuning bij de aanbetaling bestaan in verschillende vormen. Sommige zijn subsidies, andere zijn zogenaamde stille tweede hypotheken, waarbij een lening achter de primaire hypotheek staat en pas hoeft te worden terugbetaald wanneer de woning wordt verkocht of geherfinancierd. Andere zijn kwijtscheldbare leningen die na een bepaald aantal jaren van woningbezit in een subsidie veranderen. De rentetarieven liggen vaak onder de marktrente, betalingen kunnen worden uitgesteld en de ondersteuning kan het verschil betekenen tussen wel of niet kunnen kopen.
Lokale programma’s zijn vaak de plek waar kopers die dieper zoeken de meeste ondersteuning vinden. Steden en gemeenten hebben regelmatig programma’s die gericht zijn op bepaalde wijken, beroepen of inkomensniveaus. De voorwaarden kunnen streng zijn, de beschikbare financiering kan beperkt zijn en de aanvraagperiodes kunnen kort zijn. Toch is de ondersteuning reëel en kan deze aanzienlijk zijn.
Wie komt daadwerkelijk in aanmerking?
De voorwaarden voor programma’s voor starters zijn flexibeler dan veel kopers denken, maar het blijven echte voorwaarden. Kopers die ze negeren, kunnen tijd verspillen.
Inkomensgrenzen zijn de meest voorkomende voorwaarde. Veel programma’s beperken het inkomen van de koper tot een bepaald percentage van het gemiddelde inkomen in de regio, vaak tussen 80 en 120 procent. De grens verschilt per programma en locatie en ligt soms hoger dan kopers verwachten. Een koper die ervan uitgaat dat hij of zij te veel verdient om in aanmerking te komen, kan het bij het verkeerde eind hebben. Die aanname kan ertoe leiden dat financiële ondersteuning wordt misgelopen.
Aankoopprijsgrenzen vormen de tweede belangrijke voorwaarde. Veel programma’s stellen niet alleen een maximum aan het inkomen van de koper, maar ook aan de aankoopprijs van de woning. Die grens ligt vaak onder de lokale mediaanprijs. De beperking is bedoeld om de ondersteuning te richten op betaalbare woningen. Hierdoor kunnen sommige kopers die binnen de inkomensgrens vallen de regeling toch niet gebruiken voor de woning die ze op het oog hebben.
De definitie van “starter”
De meest verrassende voorwaarde heeft betrekking op de definitie van een “starter” zelf. Voor veel programma’s betekent dit niet dat de koper nog nooit een woning heeft bezeten. De definitie is meestal dat iemand de afgelopen drie jaar geen hoofdverblijf heeft gehad. Een koper die drie jaar heeft gehuurd of die een woning bezat en deze meer dan drie jaar geleden heeft verkocht, komt doorgaans opnieuw in aanmerking. Deze bredere definitie maakt de programma’s toegankelijk voor een veel grotere groep dan de letterlijke betekenis van “eerste koper” doet vermoeden.
De veelgemaakte fouten waardoor aanvragen worden afgewezen
De fouten waardoor starters financiële ondersteuning mislopen, zijn opvallend consistent. Ze zijn bovendien meestal te voorkomen.
De fout met betrekking tot de kredietscore komt het vaakst voor. De koper denkt dat de kredietscore te laag is om in aanmerking te komen, controleert de score niet en dient nooit een aanvraag in. Die aanname kan onjuist zijn. Veel programma’s voor starters accepteren scores die lager liggen dan de gebruikelijke grens voor conventionele financiering. Een kredietverstrekker die gespecialiseerd is in starters kan vaak een programma vinden dat bij de situatie past. Het is dus de aanname van de koper zelf die de aanvraag kan tegenhouden.
De timingfout is de tweede veelvoorkomende fout. De koper vindt een woning, tekent een koopcontract en probeert daarna pas ondersteuning aan te vragen. Bij sommige programma’s is de ondersteuning dan niet meer beschikbaar, omdat de regeling vanaf het begin onderdeel moet zijn van de financieringsstructuur. De koper die eerst de woning vindt en pas daarna het programma zoekt, kan uiteindelijk meer betalen dan nodig was.
De derde fout heeft te maken met documentatie. De koper vraagt ondersteuning aan zonder de vereiste documenten over inkomen, werk of vermogen beschikbaar te hebben. Hierdoor kan de aanvraag vertraging oplopen of worden afgewezen. Programma’s vereisen vaak uitgebreide documentatie en het verzamelen daarvan kost tijd. De koper die vroeg begint, heeft de benodigde documenten klaar wanneer ze nodig zijn.
Een praktische route door het proces
De route door het proces is niet ingewikkeld, maar de volgorde is belangrijk. Kopers die succesvol gebruikmaken van ondersteuning beginnen met het proces voordat ze een koopcontract hebben getekend.
De eerste stap is controleren of u in aanmerking komt. De HUD-website bevat een overzicht van staatselijke huisvestingsinstanties en iedere instantie heeft informatie over programma’s en voorwaarden. De koper controleert de inkomensgrenzen, de aankoopprijsgrenzen en de definitie van een starter. Vervolgens worden de programma’s geselecteerd die bij de persoonlijke situatie passen.
De tweede stap is het vinden van een kredietverstrekker die ervaring heeft met programma’s voor starters. Niet iedere kredietverstrekker biedt ieder programma aan. De kennis en ervaring van de kredietverstrekker kunnen daarom het verschil maken tussen een soepel aanvraagproces en een afgewezen aanvraag. Een hypotheekadviseur of hypotheekmakelaar die regelmatig met starters werkt, kan helpen om de juiste regeling te vinden.
De derde stap is het verkrijgen van een voorlopige goedkeuring voor de hypotheek. Deze goedkeuring bevestigt dat de koper in aanmerking komt voor de financiering, inclusief het programma voor financiële ondersteuning. Daarnaast geeft de voorlopige goedkeuring inzicht in hoeveel de koper verantwoord kan lenen. Een dergelijke goedkeuring kan ook helpen om een bod aantrekkelijker te maken wanneer de juiste woning wordt gevonden.
De vierde stap is het zoeken naar een woning die zowel bij de behoeften van de koper als bij de aankoopprijsgrenzen van het programma past. De woning moet binnen de juiste prijsklasse vallen, zich op de juiste locatie voor het programma bevinden en voldoen aan de voorwaarden van de financiering.
De vijfde stap is het aanvragen van de ondersteuning als onderdeel van het financieringsproces. De kredietverstrekker, makelaar en beheerder van het programma werken samen om de financiering zo te structureren dat de ondersteuning wordt meegenomen. Bij de aankoop wordt de ondersteuning toegepast, waardoor het bedrag dat de koper vooraf zelf moet betalen wordt verlaagd.
Veelgestelde vragen
Wat zijn subsidies voor starters?
Het zijn programma’s die de kosten vooraf van het kopen van een woning verlagen. Dit kan gebeuren via subsidies, leningen met een lage rente, leningen waarvan de betaling wordt uitgesteld of belastingvoordelen. De ondersteuning kan afkomstig zijn van federale, staatselijke en lokale instanties.
Moet ik letterlijk een eerste koper zijn om in aanmerking te komen?
Meestal niet. Veel programma’s definiëren een starter als iemand die de afgelopen drie jaar geen hoofdverblijf heeft bezeten.
Waar kan ik subsidies voor starters vinden?
De HUD-website, de huisvestingsinstantie van uw staat, de afdeling huisvesting van uw stad en een hypotheekadviseur die gespecialiseerd is in starters zijn goede uitgangspunten.
Kan ik een startersubsidie combineren met een FHA-lening?
Vaak wel. Veel programma’s voor ondersteuning bij de aanbetaling zijn ontworpen om te worden gecombineerd met FHA-, VA- of USDA-financiering.
Wat is de grootste fout die starters maken bij subsidies?
De woning vinden voordat ze het juiste programma hebben gevonden. De financiële ondersteuning moet vanaf het begin onderdeel zijn van de financieringsstructuur en kan niet altijd worden toegevoegd nadat het koopcontract al is ondertekend.
