De meeste starters gaan ervan uit dat ze niet in aanmerking komen voor financiële ondersteuning. Ze denken dat hun inkomen te hoog is, hun kredietwaardigheid niet goed genoeg is, de woning die ze willen te duur is of dat “starter” betekent dat iemand nog nooit een woning heeft gehad. Deze aannames komen vaak voor en zijn een van de belangrijkste redenen waarom veel kopers die wel in aanmerking komen nooit de beschikbare ondersteuning aanvragen.
Subsidies voor starters hebben voorwaarden die flexibeler zijn dan de meeste mensen verwachten. De criteria die kopers daadwerkelijk kunnen uitsluiten, verschillen vaak van de criteria waarvan kopers denken dat ze hen uitsluiten. De kopers die hun mogelijkheden controleren, zijn de kopers die financiële ondersteuning vinden. De kopers die ervan uitgaan dat ze niet in aanmerking komen, betalen vaak meer dan nodig was.
Hieronder vindt u een duidelijke en praktische uitleg van de belangrijkste voorwaarden, wat iedere voorwaarde daadwerkelijk betekent en hoe kopers hun eigen situatie kunnen controleren voordat ze ervan uitgaan dat het antwoord nee is.
De drie criteria die in vrijwel ieder programma terugkomen
De voorwaarden voor programma’s voor starters kunnen van buitenaf ingewikkeld lijken, omdat ieder programma zijn eigen regels heeft. In werkelijkheid komen drie criteria terug in vrijwel ieder federaal, staatselijk en lokaal programma. Deze drie criteria gelden ongeacht of het programma een subsidie, een uitgestelde lening of een belastingvoordeel biedt.
Het eerste criterium is de definitie van een starter. De koper moet volgens de regels van het programma als starter worden beschouwd. Die regels zijn meestal breder dan de letterlijke betekenis van de naam doet vermoeden. Het tweede criterium is de inkomensgrens. Het inkomen van het huishouden moet onder een bepaalde grens liggen. Die grens verschilt per programma en locatie. Het derde criterium is de aankoopprijsgrens. De woning die de koper koopt, moet onder een bepaalde maximale prijs vallen. Deze grens staat los van de inkomensgrens.
Deze drie criteria vormen de basis van vrijwel ieder programma. Een koper die de drie begrijpt, heeft een kader om ieder programma te beoordelen. Een koper die de drie in de juiste volgorde controleert, kan gemakkelijker programma’s vinden die bij de eigen situatie passen.
De volgorde is belangrijk omdat de criteria verschillende zaken filteren. De definitie van starter filtert personen. De inkomensgrens filtert personen. De aankoopprijsgrens filtert woningen. Een koper die eerst het eerste criterium controleert, weet of het überhaupt zinvol is om bepaalde programma’s verder te onderzoeken. Wie daarna de inkomensgrens controleert, weet welke programma’s realistisch zijn. Wie vervolgens de aankoopprijs controleert, weet welke woningen binnen de geschikte programma’s vallen. De volgorde werkt als een trechter en die trechter bespaart tijd.
Criterium 1: De definitie van een starter
De letterlijke definitie van een starter is iemand die nog nooit een woning heeft gehad. De definitie van het programma is bijna altijd anders. Juist dat verschil zorgt ervoor dat veel meer kopers voor ondersteuning in aanmerking kunnen komen.
De standaarddefinitie die door veel federale, staatselijke en lokale programma’s wordt gebruikt, is iemand die de afgelopen drie jaar geen hoofdverblijf heeft gehad. Deze periode van drie jaar verrast veel kopers. Volgens deze regel kan iemand die een woning bezat, deze verkocht en vervolgens drie jaar huurde, op dezelfde manier worden behandeld als iemand die nog nooit een woning heeft gehad. De regel is bedoeld om programma’s toegankelijk te maken voor mensen van wie de woonsituatie is veranderd, bijvoorbeeld door een scheiding, verhuizing of andere belangrijke veranderingen in het leven waardoor iemand opnieuw gaat huren.
Uitzonderingen kunnen de toegang nog verder uitbreiden. Alleenstaande ouders die tijdens hun huwelijk slechts samen met hun partner een woning bezaten, komen binnen de periode van drie jaar in sommige programma’s alsnog in aanmerking. Personen die hun woning als gevolg van een huwelijkssituatie verloren en zelf niet als eigenaar optraden, kunnen eveneens onder bepaalde regels kwalificeren. Kopers in aangewezen gebieden, waaronder bepaalde gebieden die herstellen van rampen of officieel aangewezen revitaliseringsgebieden, kunnen ook onder afwijkende regels vallen.
De praktische betekenis hiervan is dat de definitie van “starter” zelden de barrière is die kopers denken dat deze is. Een koper die in het verleden een woning heeft gehad, maar niet in de afgelopen drie jaar, wordt voor veel programma’s doorgaans als starter beschouwd. Een koper die alleen samen met een echtgenoot een woning heeft gehad of alleen vastgoed als investering heeft bezeten, kan voor bepaalde programma’s eveneens als starter worden beschouwd. Het label is dus vaak breder dan de taal doet vermoeden.
Criterium 2: De inkomensgrens
De inkomensgrens is het criterium waardoor veel kopers worden uitgesloten. Het is ook het criterium dat kopers het vaakst verkeerd inschatten voor hun eigen situatie.
De grens wordt berekend als een percentage van het gemiddelde inkomen in het gebied, ook wel het area median income of AMI genoemd, voor de locatie waar de koper de woning koopt. Veel programma’s hanteren voor de meest genereuze subsidies een grens van ongeveer 80 procent van het AMI. Flexibelere leningprogramma’s kunnen grenzen hanteren tot ongeveer 120 procent van het AMI. Deze percentages kunnen laag klinken, maar dat beeld kan misleidend zijn. Het gemiddelde inkomen in een gebied is het middelpunt van alle inkomens in dat gebied en is niet noodzakelijk het inkomen dat een werkende professional als “hoog” zou beschouwen.
De verschillen per locatie zijn een ander onderdeel van de berekening dat kopers vaak verrast. Hetzelfde percentage van het AMI vertegenwoordigt een ander bedrag in een landelijke gemeente dan in een grote stedelijke regio. Hetzelfde percentage kan ook een heel ander bedrag opleveren in een dure kuststad dan in een middelgrote stad in het binnenland. De inkomensgrens die een koper in de ene locatie uitsluit, kan dezelfde koper in een andere locatie wel toelaten. Een grens die op nationaal niveau laag lijkt, kan lokaal veel hoger uitvallen dan verwacht.
De valkuil van het huishoudinkomen
De inkomensgrens wordt berekend op basis van het inkomen van het huishouden en niet alleen op basis van het individuele inkomen van de koper. Juist de definitie van het huishouden veroorzaakt bij veel kopers verwarring. Wanneer een partner, echtgenoot of mede-aanvrager bij de aanvraag wordt betrokken, kan het inkomen van die persoon aan de berekening van het huishoudinkomen worden toegevoegd. Het hogere huishoudinkomen kan de koper boven de inkomensgrens brengen, zelfs wanneer iedere persoon afzonderlijk binnen een bepaalde grens zou vallen.
Het omgekeerde is ook belangrijk om te weten. Een getrouwde koper die een echtgenoot heeft die niet op de hypotheek staat, kan afhankelijk van het programma toch verplicht zijn om het inkomen van die echtgenoot mee te rekenen. De regels verschillen per programma en juist daarom zijn de regels belangrijk. Een koper die vóór het indienen van een aanvraag met een deskundige kredietverstrekker controleert hoe het huishoudinkomen wordt berekend, kan onaangename verrassingen voorkomen.
Criterium 3: De aankoopprijsgrens
De aankoopprijsgrens is de maximale prijs van de woning die de koper binnen het programma mag kopen. Deze grens staat los van de inkomensgrens en bestaat om een specifieke reden.
De grens is bedoeld om de ondersteuning te richten op betaalbare woningen. Een koper die binnen de inkomensgrens valt, is iemand die het programma wil helpen. Tegelijkertijd wil het programma ervoor zorgen dat de ondersteuning wordt gebruikt voor een woning die daadwerkelijk binnen de behoefte en het doel van de regeling past en niet voor een luxe woning die de koper ook zonder ondersteuning zou kunnen betalen. De prijsgrens is het mechanisme dat deze focus bewaakt.
De grens beïnvloedt welke woningen een koper daadwerkelijk kan overwegen. In sommige gevallen is dit het meest beperkende van de drie criteria. In een dure woningmarkt kan de maximale aankoopprijs aanzienlijk onder de gemiddelde woningprijs liggen. Woningen die aan de voorwaarden voldoen, kunnen daardoor geconcentreerd zijn in specifieke wijken. Een koper die in een duurdere buurt wil wonen, kan dan moeten kiezen tussen het programma en de gewenste locatie. Dat is een echte afweging.
Programma’s die specifieke gebieden, beroepen of woningtypen vrijstellen van bepaalde prijsgrenzen zijn uitzonderingen die de moeite waard zijn om te onderzoeken. Programma’s voor lerarenwoningen in dure schooldistricten kunnen bijvoorbeeld hogere aankoopprijsgrenzen hebben. Programma’s voor veteranen kunnen bepaalde woningtypen anders behandelen. Programma’s voor landelijke gebieden kunnen soms andere prijsvoorwaarden hanteren. De uitzonderingen zijn niet de standaard, maar ze bestaan. De koper die ernaar vraagt, kan mogelijkheden vinden die anders over het hoofd worden gezien.
De secundaire criteria die kopers kunnen verrassen
De drie belangrijkste criteria vormen de grootste filters, maar de meeste programma’s hebben ook secundaire voorwaarden. Deze kunnen kopers verrassen die er vooraf geen rekening mee hebben gehouden.
Minimale kredietwaardigheidsscores zijn een van de meest voorkomende secundaire voorwaarden. De vereiste scores liggen vaak lager dan kopers verwachten, vooral bij programma’s die met FHA-financiering kunnen worden gecombineerd. Een koper die ervan uitgaat dat de kredietscore te laag is, kan daardoor ten onrechte stoppen voordat de mogelijkheden zijn onderzocht. Een score die onvoldoende is voor een conventionele hypotheek, kan mogelijk wel voldoende zijn voor een FHA-lening met ondersteuning bij de aanbetaling. Een kredietverstrekker die gespecialiseerd is in starters kent doorgaans de relevante grenzen.
De verplichting om de woning zelf te bewonen is de tweede veelvoorkomende secundaire voorwaarde. De woning die de koper koopt, moet het hoofdverblijf van de koper zijn. Het mag geen huurwoning, tweede woning of puur investeringsobject zijn. Deze eis komt bij veel programma’s terug en onderscheidt startersprogramma’s van andere vormen van vastgoedfinanciering.
Het volgen van een opleiding voor woningkopers is de derde veelvoorkomende secundaire voorwaarde. Veel programma’s vereisen dat de koper een cursus afrondt voordat de ondersteuning wordt goedgekeurd. Deze cursussen worden vaak gratis aangeboden door door HUD goedgekeurde organisaties voor woningbegeleiding. De cursus hoeft geen obstakel te zijn. Het is juist een praktische bron van informatie. Kopers die de cursus serieus nemen, kunnen beter voorbereid zijn op de rest van het aankoopproces.
De categorieën die de mogelijkheden uitbreiden
De belangrijkste voorwaarden, namelijk starter, inkomensgrens en aankoopprijsgrens, bepalen de basis. De categorieën die de toegang uitbreiden, bestaan uit uitzonderingen en specifieke regelingen waardoor meer kopers in aanmerking kunnen komen dan de basisvoorwaarden doen vermoeden.
Uitbreidingen op basis van beroep komen veel voor. Veteranen, militair personeel, leraren, werknemers in de gezondheidszorg, hulpverleners en overheidspersoneel kunnen bijvoorbeeld toegang hebben tot programma’s die niet voor het algemene publiek beschikbaar zijn. Deze programma’s kunnen hogere inkomensgrenzen, hogere aankoopprijsgrenzen of gunstigere voorwaarden bieden. Een koper die in een van deze beroepsgroepen werkt, doet er daarom goed aan eerst te controleren of er specifieke programma’s voor het beroep bestaan.
De tweede categorie bestaat uit uitbreidingen op basis van bepaalde bevolkings- of locatiekenmerken. Kopers met een laag inkomen, kopers die in aangewezen gebieden wonen of willen kopen, kopers in landelijke gebieden en kopers in officiële revitaliseringsgebieden kunnen soms toegang hebben tot programma’s met ruimere voorwaarden. Deze programma’s zijn ontworpen om specifieke uitdagingen op de woningmarkt aan te pakken en zijn bedoeld voor de groepen waarvoor ze zijn opgezet.
Het uitgangspunt is dat veel kopers ten minste in één categorie vallen die hun mogelijkheden verder uitbreidt dan de basisvoorwaarden. Een koper die alleen de algemene programma’s controleert, kan specifieke programma’s missen. Een koper die ook de aanvullende categorieën onderzoekt, heeft een grotere kans om programma’s te vinden die daadwerkelijk beschikbaar zijn.
Hoe u uw geschiktheid controleert voordat u een aanvraag indient
De kopers die financiële ondersteuning vinden, zijn meestal de kopers die hun geschiktheid controleren voordat ze een aanvraag indienen. De hulpmiddelen om dit te doen zijn vaak gratis, toegankelijk en worden te weinig gebruikt.
De lijst met HUD-adviseurs is een goed eerste aanspreekpunt. Deze lijst bevat door HUD goedgekeurde organisaties voor woningbegeleiding in verschillende staten. Deze organisaties kunnen gratis advies geven over programma’s voor starters, voorwaarden en het aanvraagproces. De begeleiding is geen verkooppraatje. Het is een dienst die bedoeld is om kopers te helpen betere beslissingen te nemen.
De huisvestingsinstantie van de staat is het tweede aanspreekpunt. Iedere staat heeft een instantie die programma’s voor betaalbare huisvesting beheert. Op de websites van deze instanties staan de programma’s, voorwaarden en aanvraagprocedures. De instantie is vaak de belangrijkste bron voor ondersteuning bij aanbetalingen op staatsniveau en kan ook informatie geven over lokale programma’s waarmee de staat samenwerkt.
De specialist voor starters bij een hypotheekverstrekker is het derde aanspreekpunt. Niet iedere kredietverstrekker biedt ieder programma aan. Kredietverstrekkers die gespecialiseerd zijn in starters hebben vaak de kennis om kopers aan programma’s te koppelen die bij hun specifieke situatie passen. Deze specialist kan een waardevolle bron zijn en kan het verschil maken tussen een programma vinden en een mogelijkheid missen.
Conclusie
Geschiktheid is iets wat u moet controleren en niet iets wat u moet aannemen. Veel kopers die denken dat ze niet in aanmerking komen, kunnen bij ten minste één programma toch geschikt blijken. De inkomensgrens ligt mogelijk hoger dan verwacht, de definitie van een starter is vaak breder dan verwacht, de aankoopprijsgrens kan minder beperkend zijn dan gedacht en de secundaire voorwaarden kunnen flexibeler zijn dan gevreesd.
De kopers die hun mogelijkheden controleren, zijn de kopers die financiële ondersteuning vinden. Kopers die de juiste bronnen in de juiste volgorde gebruiken en deskundige hulp inschakelen, kunnen toegang krijgen tot ondersteuning waarvan ze niet wisten dat deze bestond.
Kopers die alleen aannames maken, kunnen uiteindelijk meer betalen dan nodig was. De aanname kan een van de duurste onderdelen van het proces voor starters worden, terwijl deze tegelijkertijd eenvoudig te veranderen is.
Een HUD-adviseur, de huisvestingsinstantie van de staat en een specialist voor starters bij een hypotheekverstrekker zijn waardevolle bronnen. De informatie is toegankelijk en bedoeld om kopers te helpen. De volgende stap is controleren welke mogelijkheden bij uw eigen situatie passen.
