“Goed huurrendement” is een van de meest gebruikte uitdrukkingen binnen vastgoedbeleggingen. Beleggers, makelaars en vastgoedplatforms gebruiken de term voortdurend, terwijl ze er bijna nooit hetzelfde mee bedoelen. Het antwoord op de vraag wat als een goed rendement geldt, hangt af van waar het vastgoed zich bevindt, welk type vastgoed het is, hoe de deal wordt gefinancierd en welke kosten de belegger daadwerkelijk betaalt. Een rendement van 6 procent dat in de ene markt middelmatig klinkt, kan in een andere markt uitstekend zijn. Een rendement van 10 procent dat op papier spectaculair lijkt, kan na aftrek van de kosten juist een slechte investering blijken te zijn.
Huurrendement is geen enkelvoudig getal, en het behandelen ervan als één vast cijfer is een van de meest voorkomende fouten die beleggers maken. Een hoogwaardig rendement in de huidige markt is een rendement dat passend is voor de markt, correct is berekend na aftrek van kosten en duurzaam blijft wanneer de risico’s worden meegerekend. Het kader waarmee u het rendement beoordeelt, is daarom nuttiger dan één vaste benchmark.
Hier volgt een duidelijk en praktisch kader om te bepalen hoe een hoogwaardig huurrendement er in de huidige markt daadwerkelijk uitziet, met de variabelen die het antwoord veranderen en de benchmarks die beleggers helpen onderscheid te maken tussen goed en uitstekend.
De twee cijfers die iedere belegger moet berekenen
Het uitgangspunt voor iedere rendementsbeoordeling is de berekening, en de berekening die de meeste beleggers gebruiken, is de verkeerde.
Brutorendement is de eenvoudige verhouding. Het jaarlijkse huurinkomen gedeeld door de waarde van het vastgoed, uitgedrukt als percentage. Een woning die $30.000 per jaar aan huur oplevert en $500.000 kost, heeft een brutorendement van 6 procent. De berekening is eenvoudig, het is het cijfer dat de meeste vastgoedadvertenties tonen en het is het cijfer dat de meeste beleggers gebruiken om vastgoedobjecten te vergelijken. De berekening is echter niet compleet.
Nettorendement is het werkelijke cijfer. Het jaarlijkse huurinkomen minus de operationele kosten, gedeeld door de waarde van het vastgoed. De operationele kosten omvatten leegstand, vastgoedbeheer, onderhoud, verzekeringen, onroerendgoedbelasting en alle andere uitgaven die door de verhuurder worden betaald. Een woning met een brutorendement van 6 procent in een markt met 10 procent operationele kosten heeft een nettorendement van ongeveer 5,4 procent, nog vóór er een reserve voor kapitaaluitgaven wordt aangehouden. Het verschil tussen bruto en netto is vaak groter dan beleggers verwachten, en juist dat verschil kan een “goede” deal op papier veranderen in een middelmatige investering in de praktijk.
De belegger die alleen het brutorendement gebruikt om vastgoed te vergelijken, vergelijkt de verkeerde cijfers. De belegger die het nettorendement berekent met realistische schattingen van de operationele kosten, vergelijkt vastgoed op basis van het cijfer dat het daadwerkelijke rendement bepaalt. De eerste belegger neemt beslissingen op basis van marketing. De tweede belegger neemt beslissingen op basis van de cijfers.
De benchmarks per type markt
De benchmarks voor een “goed” huurrendement verschillen sterk per markt, en juist deze variatie maakt één wereldwijde benchmark betekenisloos.
Grote wereldsteden definiëren “goed” vaak binnen een bandbreedte van 2 tot 4 procent. Londen, Parijs, New York, San Francisco, Tokio, Sydney en Singapore behoren tot de duurste steden ter wereld. In deze markten zijn rendementen vaak onder druk gekomen doordat vastgoedprijzen gedurende tientallen jaren sneller zijn gestegen dan de huren. Een nettorendement van 3 procent in een van deze markten kan als goed worden beschouwd, omdat waardestijging op lange termijn een belangrijk deel van het totale rendement kan vormen, in plaats van alleen de huurinkomsten.
Secundaire steden definiëren “goed” vaak binnen een bandbreedte van 5 tot 7 procent. Dit zijn middelgrote steden in grote economieën, regionale hoofdsteden, universiteitssteden en steden met een sterke maar niet uitzonderlijke vraag. Een nettorendement van 6 procent in een secundaire stad is doorgaans een goed rendement, waarbij de balans tussen huurinkomsten en waardestijging vaak gunstiger kan zijn dan in de grootste steden.
Opkomende markten en markten met hoge rendementen definiëren “goed” vaak binnen een bandbreedte van 8 tot 12 procent. Dit zijn steden en landen waar rendementen hoger liggen doordat vastgoedwaarden lager zijn, huurmarkten minder ontwikkeld zijn of de vraag wordt aangedreven door economische groei. Een nettorendement van 10 procent in een opkomende markt kan uitstekend zijn, maar het hogere rendement gaat vaak gepaard met hogere risico’s. Dat is de afweging die de belegger moet beoordelen.
De benchmarks zijn uitgangspunten en geen vaste regels. Een rendement van 4 procent in een grote wereldstad met sterke waardestijging kan beter presteren dan een rendement van 10 procent in een opkomende markt met valutarisico en politieke onzekerheid. De benchmark helpt de markt te definiëren, maar de deal bepaalt uiteindelijk het rendement.
De variabelen die bepalen wat “goed” betekent
De variabelen die bepalen wat “goed” betekent, zijn dezelfde factoren die het daadwerkelijke rendement beïnvloeden. Deze variabelen verschillen vrijwel bij iedere deal.
Het vastgoedtype is de eerste variabele. Appartementen in dichtbevolkte stedelijke gebieden hebben doorgaans hogere brutorendementen per geïnvesteerde dollar, maar hebben ook vaak een hogere huurderswissel, hogere onderhoudskosten en een lagere waardestijging. Woningen in buitenwijken hebben vaak lagere brutorendementen, maar kunnen ook een lagere huurderswissel, lagere onderhoudskosten per eenheid en een sterkere waardestijging op lange termijn hebben. Meergezinswoningen kunnen een volledig ander risico-rendementsprofiel bieden, met schaalvoordelen op het gebied van beheer en spreiding over meerdere eenheden.
De financieringsstructuur is de tweede variabele, waarbij de hefboomwerking het belangrijkste onderdeel is. Een vastgoedobject dat volledig met eigen geld wordt gekocht, levert een rendement op dat gelijk is aan het nettohuurrendement. Een vastgoedobject dat met een hypotheek wordt gekocht, kan een cash-on-cash-rendement opleveren dat door de hefboomwerking wordt versterkt, en die versterking kan aanzienlijk zijn. Een nettorendement van 5 procent op een vastgoedobject met een hoge mate van financiering kan bijvoorbeeld een cash-on-cash-rendement van 10 tot 15 procent opleveren. Het cash-on-cash-rendement is het rendement dat de belegger daadwerkelijk op het geïnvesteerde eigen vermogen ontvangt.
De hefboomwerking
De hefboomwerking zorgt ervoor dat hetzelfde vastgoedobject verschillende rendementen kan opleveren voor verschillende beleggers. Een koper die volledig met eigen geld betaalt, ontvangt in een markt met lage rendementen een laag rendement. Een belegger die hetzelfde vastgoed met vreemd vermogen financiert, kan een hoger rendement op het eigen vermogen behalen, omdat de hypotheek wordt afgelost met de huurinkomsten van de huurder en de aanbetaling een rendement oplevert op een kleinere kapitaalbasis. Hefboomwerking is een instrument, en het werkt in beide richtingen. Een belegger met veel vreemd vermogen kan in een dalende markt sneller verliezen dan een belegger die volledig met eigen geld heeft gekocht. In een stabiele markt kan een kleine leegstandsperiode een zwaar effect hebben op een sterk gefinancierde investering, terwijl een belegger zonder schuld dit probleem gemakkelijker kan opvangen.
Operationele kosten zijn de derde variabele en tegelijk de variabele die het vaakst wordt onderschat. Onroerendgoedbelastingen verschillen sterk per rechtsgebied. Verzekeringskosten verschillen per vastgoedtype, locatie en constructie. Professioneel vastgoedbeheer kost doorgaans 8 tot 12 procent van de huurinkomsten. Voor een normaal vastgoedobject zou een onderhoudsreserve ongeveer 5 tot 10 procent van de huur kunnen bedragen, en bij oudere woningen kan dit hoger zijn. Het gezamenlijke effect van deze kosten bepaalt het verschil tussen bruto- en nettorendement. Dat verschil is vaak groter dan de belegger vooraf heeft ingeschat.
De kostencategorieën die de meeste beleggers onderschatten
De kostencategorieën die een “goede” deal het vaakst veranderen in een slechte investering, zijn de kosten die afzonderlijk klein lijken maar gezamenlijk sterk kunnen oplopen.
Leegstand is de meest onderschatte kostenpost. Een woning die 11 van de 12 maanden verhuurd is, heeft een bezettingsgraad van 91,7 procent. Dat klinkt hoog totdat het verlies van één maand huur daadwerkelijk wordt berekend. Een woning die ieder jaar van huurder wisselt en daardoor langdurig leegstaat, kan een veel lagere effectieve bezettingsgraad hebben, wat een ernstig effect op het rendement heeft. De belegger die uitgaat van 100 procent bezetting, overschat het rendement afhankelijk van de markt vaak met 5 tot 15 procent.
Onderhoud is de tweede meest onderschatte kostenpost. Vastgoed heeft nieuwe daken, nieuwe HVAC-systemen, nieuwe boilers, nieuwe vloeren en nieuwe verf nodig. Kapitaaluitgaven komen bij ieder vastgoedobject op regelmatige momenten voor, en de cyclus is doorgaans korter bij oudere woningen. De belegger die geen budget voor kapitaaluitgaven reserveert, kan in het derde jaar worden geconfronteerd met een rekening van $10.000 en ziet vervolgens een groot deel van het verwachte rendement verdwijnen.
Vastgoedbeheer is de derde meest onderschatte kostenpost en wordt vooral door beleggers die hun vastgoed zelf beheren vaak te laag ingeschat. De 8 tot 12 procent die professioneel beheer kost, omvat onder meer het selecteren van huurders, het innen van huur, het coördineren van onderhoud, het naleven van wettelijke verplichtingen en de tijd die de belegger anders zelf aan deze werkzaamheden zou besteden. Een belegger die zelf het beheer uitvoert, bespaart het percentage in directe kosten maar betaalt met tijd. Die tijd heeft een reële waarde en zou daarom in de rendementsberekening moeten worden meegenomen.
Het uitgangspunt is dat een rendement dat op papier uitstekend lijkt, in de praktijk middelmatig kan zijn. Het verschil wordt vaak veroorzaakt door kostencategorieën die de belegger niet in de berekening heeft opgenomen.
De risicogecorrigeerde definitie van “hoogwaardig rendement”
Het rendement op zichzelf is niet het volledige antwoord. Het voor risico gecorrigeerde rendement geeft een beter beeld, en juist de risicoaanpassing onderscheidt deals die daadwerkelijk presteren van deals die alleen goed lijken op een spreadsheet.
De risicoanalyse begint bij het leegstandsrisico. Een vastgoedobject in een markt met een sterke vraag van huurders en weinig huurderswisselingen levert een betrouwbaarder rendement op dan een vastgoedobject in een markt met een zwakke vraag en veel wisselingen. Het rendement kan bij het betrouwbare vastgoedobject lager zijn, maar het stabiele rendement is uiteindelijk het rendement dat de belegger daadwerkelijk kan behouden.
De risicoanalyse gaat verder met regelgevingsrisico. Een vastgoedobject in een markt met huurprijsregulering, beperkingen op uitzettingen of vergunningsvereisten kan een rendement opleveren dat door een beleidswijziging onder druk komt te staan. Het rendement kan op korte termijn hoog lijken, maar het regelgevingsrisico is een factor die de belegger in de langetermijnverwachting moet meenemen.
De risicoanalyse omvat ook valutarisico voor beleggers die internationaal investeren. Een rendement in een vreemde valuta die sterker wordt ten opzichte van de eigen valuta kan het rendement voor de belegger versterken. Een vreemde valuta die verzwakt, kan het rendement juist verminderen. De belegger die geen rekening houdt met valutablootstelling kan daardoor voor onverwachte resultaten komen te staan.
De belegger die het hoogste brutorendement nastreeft, eindigt vaak met het laagste voor risico gecorrigeerde rendement. Een deal in een markt met hoge rendementen maar een zwakke vraag, veel huurderswisselingen en regelgevingsrisico kan uiteindelijk het laagste werkelijke rendement opleveren. Een deal in een markt met een lager rendement, sterke vraag, weinig huurderswisselingen en stabiele regelgeving kan juist het hoogste voor risico gecorrigeerde rendement opleveren.
Een praktisch kader voor het beoordelen van een deal
Een praktisch kader maakt van de analyse een proces, en juist dat proces zorgt voor consistente resultaten.
Begin met de berekening van het nettorendement. Neem de bruto huurinkomsten, trek realistische operationele kosten af en deel het resultaat door de waarde van het vastgoed. Dit cijfer vormt de basis.
Pas vervolgens de kosten aan die de verkoper niet betaalt. De advertentie van de verkoper kan een rendement tonen dat uitgaat van volledige bezetting, geen onderhoudskosten en geen kosten voor vastgoedbeheer. Het werkelijke rendement van de belegger zal lager zijn. Het verschil tussen het geadverteerde rendement en het realistische rendement moet daarom worden verwerkt.
Voer vervolgens een stresstest uit. Wat gebeurt er als de leegstand 10 procent bedraagt in plaats van 5 procent? Wat gebeurt er als de hypotheekrente met 2 procent stijgt? Wat gebeurt er als er in het derde jaar een grote kapitaaluitgave nodig is? Een deal die er in het basisscenario goed uitziet en ook de stresstest doorstaat, is een deal die verder kan worden onderzocht. Een deal die alleen in het basisscenario goed uitkomt, vereist veel meer voorzichtigheid.
Het uitgangspunt is dat een deal die er op papier goed uitziet en een stresstest doorstaat, een betere basis voor rendement biedt. De discipline om deals aan stresstests te onderwerpen, onderscheidt beleggers die consistente resultaten nastreven van beleggers die vooral vertrouwen op verhalen over één deal die goed heeft uitgepakt.
Conclusie
“Hoogwaardig huurrendement” is een bewegend doel, en het juiste rendement hangt af van de markt, het vastgoed, de financiering en de kosten die de belegger daadwerkelijk betaalt. De belegger die één enkel getal als benchmark gebruikt, loopt het risico interessante deals over het hoofd te zien. De belegger die een kader gebruikt, met nettorendement als basis en risicoaanpassing als discipline, heeft een betere methode om deals te identificeren die daadwerkelijk kunnen presteren.
De gegevens vormen de input. De berekening zorgt voor discipline. De deal is wat telt. De belegger die huurrendement als een proces behandelt en niet als één vast getal, heeft een betere basis om het gewenste resultaat te behalen.
