De meeste verkopers zien vastgoedfoto’s als een kostenpost voor documentatie. Een kleine uitgave op weg naar het plaatsen van de woning, iets wat de makelaar regelt, een bedrag dat de verkoper accepteert omdat de makelaar het aanbeveelt. Die benadering is begrijpelijk, maar is ook verkeerd op een manier die verkopers daadwerkelijk geld kan kosten.
Professionele vastgoedfoto’s zijn geen kostenpost. Ze zijn de belangrijkste marketingbeslissing binnen de hele vastgoedtransactie. Woningen waarin wordt geïnvesteerd in professionele fotografie worden vaak sneller verkocht, kunnen meer geld opleveren en zorgen voor een minder stressvol verkoopproces dan woningen waarbij die investering wordt overgeslagen. Het verschil is meetbaar. Het verschil is zichtbaar in verschillende markten. Het verschil wordt vaak onderschat wanneer verkopers foto’s zien als een kleine uitgave in plaats van als een strategische investering.
Hieronder vindt u een duidelijke en praktische uitleg over waarom professionele foto’s woningen sneller kunnen verkopen, wat het verschil daadwerkelijk kan betekenen en welke berekening laat zien waarom de investering voor verkopers die het resultaat willen maximaliseren de moeite waard kan zijn.
De eerste indruk van de koper ontstaat in de foto’s
Voor de meeste woningzoekers begint de zoektocht online en niet tijdens een fysieke bezichtiging. De koper opent een app, bezoekt een website, scrolt door advertenties en beslist welke woningen een nadere blik waard zijn. De beslissing wordt genomen voordat de koper ooit een voet in de woning zet. Vaak gebeurt dit al binnen de eerste drie seconden nadat de foto’s zijn bekeken.
Voor veel kopers zijn de foto’s de belangrijkste versie van de woning die ze ooit zullen zien. Kopers die de advertentie tijdens het scrollen overslaan, komen nooit langs. Kopers die wel klikken, de foto’s bekijken en vervolgens besluiten dat de woning niet geschikt is, komen evenmin langs. De kopers die daadwerkelijk door de voordeur stappen, zijn de kopers die door de foto’s ervan overtuigd zijn geraakt dat de woning hun tijd waard is. De verkooptrechter begint bij de foto’s en wordt breed of smal afhankelijk van wat die foto’s leveren.
De eerste indruk die de foto’s creëren, beïnvloedt de klik, de bezichtiging, het bod en uiteindelijk de verkoop. De keten is direct. Betere foto’s zorgen voor meer klikken. Meer klikken zorgen voor meer bezichtigingen. Meer bezichtigingen kunnen leiden tot meer biedingen. Meer biedingen kunnen leiden tot een hogere verkoopprijs en een snellere verkoop. De keten begint bij de foto’s. Daar kan een verkoper de verkooptrechter versterken of verzwakken.
Wat “professioneel” daadwerkelijk betekent bij vastgoedfotografie
Het woord “professioneel” wordt vaak losjes gebruikt. Juist dat losse gebruik is een van de redenen waarom verkopers onderschatten waarvoor ze betalen. Een fotograaf met een goede camera is niet automatisch een professional. Een fotograaf met de juiste apparatuur, techniek en het juiste inzicht is dat wel. Het verschil tussen beide wordt zichtbaar in het eindresultaat.
De apparatuur vormt de basis. Een professionele vastgoedfotograaf gebruikt doorgaans een full-frame camera met een groothoeklens, meestal in het bereik van 16 mm tot 24 mm, gemonteerd op een statief en gecombineerd met externe verlichting die het aanwezige licht in de ruimte in balans brengt. Deze apparatuur kan kostbaar zijn, maar zorgt er ook voor dat foto’s de uitstraling krijgen die van professionele vastgoedfotografie wordt verwacht.
De techniek is wat de apparatuur mogelijk maakt. Het gaat om compositie waardoor kamers ruimer aanvoelen. Om belichting waarbij heldere ramen en donkere interieurs goed in balans zijn. Om een juiste witbalans waardoor kleuren nauwkeurig en uitnodigend worden weergegeven. Om HDR-verwerking waarmee details in zowel lichte als donkere delen zichtbaar blijven. En om nabewerking die het beeld afwerkt zonder de woning verkeerd voor te stellen. De techniek komt voort uit de training van de fotograaf. Die training wordt zichtbaar in de consistentie van het werk.
Het oog van de fotograaf is iets wat niet met apparatuur kan worden gekocht. Het gaat om het getrainde inzicht in wat moet worden getoond, wat moet worden weggelaten, wat extra aandacht verdient, wat juist minder nadruk moet krijgen en hoe iedere ruimte er op zijn best uit kan zien. Dat inzicht onderscheidt iemand die vastgoed fotografeert van een echte vastgoedfotograaf. En juist voor dat inzicht betaalt de verkoper.
De gegevens: hoe professionele foto’s verkoopresultaten beïnvloeden
Onderzoek naar professionele vastgoedfoto’s laat in verschillende markten, prijsklassen en periodes een vergelijkbaar patroon zien. De richting is duidelijk.
Advertenties met professionele foto’s worden doorgaans sneller verkocht dan advertenties zonder professionele fotografie. Het exacte aantal dagen verschilt per markt, maar de algemene richting blijft hetzelfde. Woningen waarin wordt geïnvesteerd in goede foto’s brengen vaak minder tijd op de markt door, genereren meer bezichtigingen in de eerste twee weken en ontvangen eerder biedingen dan woningen waarbij de fotografie minder aandacht krijgt.
Woningen met professionele foto’s kunnen ook voor meer geld worden verkocht. De premie verschilt per onderzoek, maar ook hier is het algemene patroon vergelijkbaar. Woningen die goed zijn gefotografeerd, kunnen als waardevoller worden ervaren, meer concurrentie tussen kopers genereren en vaker biedingen op of boven de vraagprijs aantrekken dan woningen die minder goed worden gepresenteerd.
Het mechanisme is de verkooptrechter. Betere foto’s zorgen voor meer klikken. Meer klikken zorgen voor meer bezichtigingen. Meer bezichtigingen kunnen leiden tot meer biedingen. Meer biedingen zorgen voor meer concurrentie. Concurrentie kan leiden tot hogere prijzen en snellere verkopen. Het mechanisme is niet ingewikkeld. Het is precies het proces dat de gegevens helpen verklaren.
Het cumulatieve effect
Het cumulatieve effect is wat het verschil groter kan maken dan de meeste verkopers verwachten. Een advertentie die twee keer zoveel klikken krijgt, kan twee keer zoveel bezichtigingen genereren. Die bezichtigingen kunnen vervolgens biedingen opleveren. De biedingen kunnen concurrentie creëren. De concurrentie kan uiteindelijk bijdragen aan een hogere verkoopprijs en een snellere verkoop. Het cumulatieve effect stopt niet bij één fase. De hele verkooptrechter wordt groter, waardoor het uiteindelijke resultaat aanzienlijk groter kan zijn dan de oorspronkelijke investering.
Een verkoper die €500 investeert in professionele foto’s en daardoor een verkoopprijs behaalt die €5.000 hoger ligt, heeft een rendement van 10 keer de investering behaald. Een verkoper die €500 investeert en daardoor de woning bijvoorbeeld 14 dagen sneller verkoopt, kan daarnaast besparen op hypotheeklasten, onderhoudskosten, verzekeringen en de kosten van een langere periode op de markt. Het rendement is dus niet alleen financieel. Het kan ook het verschil betekenen tussen een soepel verkoopproces en maandenlang wachten.
De verborgen kosten van het overslaan van professionele foto’s
De zichtbare kosten van het overslaan van professionele foto’s zijn eenvoudig. Het bedrag dat niet aan fotografie is uitgegeven, blijft in de portemonnee van de verkoper. De verborgen kosten verschijnen later, in de langere verkooptijd, de uiteindelijke verkoopprijs en de maanden van onzekerheid en stress.
De tijd dat de woning op de markt staat, is een van de meest meetbare verborgen kosten. Woningen die op foto’s onvoldoende opvallen, kunnen langer nodig hebben om een koper te vinden. Hoe langer een woning op de markt staat, hoe meer dit de verkoper kan kosten. Hypotheekbetalingen lopen door. Onroerendezaakbelastingen lopen door. Verzekeringen lopen door. De totale kosten van het aanhouden van de woning stapelen zich op. Dat zijn uiteindelijk de kosten van een advertentie die niet voldoende beweging genereert.
De uiteindelijke verkoopprijs is de tweede verborgen kostenpost. Biedingen op een slecht gefotografeerde woning kunnen zowel in aantal als in bedrag lager uitvallen dan biedingen op een goed gefotografeerde woning. Een koper die slechte foto’s ziet, kan aannemen dat de verkoper minder aandacht aan de woning besteedt en daar tijdens de onderhandelingen rekening mee houden. Een koper die professionele foto’s ziet, kan juist de indruk krijgen dat de woning goed is onderhouden en verzorgd wordt aangeboden. Perceptie beïnvloedt prijs, en die perceptie begint bij de foto’s.
Stress is de derde verborgen kostenpost. Deze verschijnt niet op een financiële rekening, maar is wel reëel. Maandenlang wachten. Prijsverlagingen. Gesprekken over het vinden van “de juiste koper”. De voortdurende kosten van een woning die niet verkoopt. Professionele foto’s kunnen een deel van deze onzekerheid helpen voorkomen doordat ze de woning vanaf het begin beter presenteren.
Wanneer doe-het-zelf foto’s kunnen werken, en wanneer niet
Een eerlijke benadering is dat professionele foto’s niet in iedere situatie absoluut noodzakelijk zijn. Er zijn omstandigheden waarin foto’s die de verkoper zelf maakt, zelfs met een smartphone, voldoende kunnen zijn. Die omstandigheden zijn specifiek en verdienen aandacht.
Smartphonefoto’s kunnen werken in zeer actieve markten waarin de vraag zo hoog is dat kopers bereid zijn minder aandacht te besteden aan de kwaliteit van de foto’s. In een dergelijke markt concurreert de koper om een woning en hoeft de woning minder hard om aandacht te concurreren. Fotokwaliteit kan daardoor minder zwaar wegen omdat kopers minder alternatieven hebben. Hetzelfde kan gelden voor goedkopere woningen, waar kopers minder veeleisend kunnen zijn en de woning sterker op prijs dan op presentatie concurreert.
Smartphonefoto’s kunnen ook geschikt zijn voor eenvoudige woningen die gemakkelijk te fotograferen zijn en goed verlicht en opgeruimd zijn. Een klein appartement met veel natuurlijk licht en een schoon interieur is gemakkelijker met een smartphone te fotograferen dan een grote, donkere en rommelige woning met verschillende lichtbronnen en krappe ruimtes.
Professionele foto’s zijn vooral belangrijk wanneer een woning actief om aandacht moet concurreren. Dat geldt bijvoorbeeld voor luxe woningen, waar kopers een bepaald niveau van presentatie verwachten. Het geldt ook voor trage markten, waar een advertentie harder moet werken om bezichtigingen te genereren. Daarnaast zijn professionele foto’s belangrijk bij concurrerende prijsklassen, waar een woning een van veel vergelijkbare advertenties is en fotografie een belangrijk onderscheid kan vormen. Hoe sterker de concurrentie, hoe belangrijker de foto’s worden en hoe groter de mogelijke waarde van professionele fotografie.
Waar u op moet letten bij het inhuren van een vastgoedfotograaf
De juiste fotograaf is de fotograaf wiens werk past bij de positionering van de woning. Een luxe woning heeft baat bij een fotograaf die ervaring heeft met luxe vastgoed. Een starterswoning heeft een fotograaf nodig die weet hoe hij of zij een eenvoudige woning zo aantrekkelijk mogelijk kan presenteren. Het portfolio is daarom een van de beste manieren om te beoordelen of een fotograaf bij de woning past.
De oplevering is net zo belangrijk als de foto’s zelf. Denk aan het aantal foto’s, de levertijd, de bestandsformaten, zoals geschikt voor vastgoedplatforms, sociale media en drukwerk, en de gebruiksrechten. Een fotograaf die binnen 24 uur 30 foto’s van hoge kwaliteit levert, kan voor een verkoopstrategie nuttiger zijn dan iemand die 50 gemiddelde foto’s pas na een week oplevert. De uiteindelijke bestanden zijn wat de verkoper en de makelaar na de fotoshoot daadwerkelijk gebruiken. Daarom moeten de oplevering en de dienstverlening aansluiten bij de strategie voor de woning.
Extra diensten kunnen een advertentie verder versterken. Dronefoto’s kunnen de woning en de omgeving laten zien. Videorondleidingen kunnen de advertentie meer tot leven brengen. Virtuele rondleidingen kunnen kopers van buiten de regio de mogelijkheid geven om de woning te verkennen. Schemerfoto’s kunnen de woning tijdens zonsondergang een bijzondere uitstraling geven. Deze extra diensten brengen extra kosten met zich mee, maar kunnen ook extra waarde bieden wanneer de presentatie aansluit bij het type woning en de doelgroep.
Conclusie
Professionele vastgoedfoto’s zijn een marketinginvestering die binnen een vastgoedtransactie een hoog rendement kan opleveren. Woningen waarin wordt geïnvesteerd in goede fotografie kunnen sneller worden verkocht, kunnen meer opleveren en kunnen het verkoopproces minder stressvol maken dan woningen waarbij deze investering wordt overgeslagen.
De berekening is eenvoudig. De investering is relatief klein. Het mogelijke rendement is aanzienlijk. Woningen waarbij op fotografie wordt bespaard, kunnen de keuze uiteindelijk betalen in de vorm van extra tijd op de markt, een lagere verkoopprijs en maandenlang wachten. Woningen waarin bewust wordt geïnvesteerd in professionele fotografie kunnen die investering meerdere keren terugverdienen. Goede fotografie helpt een woning om op te vallen en beter aan te sluiten bij wat kopers zoeken.
De eerste indruk van de koper ontstaat in de foto’s. Die eerste indruk beïnvloedt de verkooptrechter. De verkooptrechter leidt uiteindelijk naar de verkoop. Investeren in de foto’s betekent daarom investeren in de presentatie van de woning en in het verkoopproces. Woningen die dat begrijpen, geven zichzelf een sterkere basis om kopers aan te trekken.
