De meeste vastgoedbeslissingen, kopen, verkopen, herfinancieren en investeren, worden genomen op basis van een prijs waarvan iemand zegt dat het vastgoed die waard is. Die prijs is meestal de vraagprijs, de verwachting van de verkoper, de mening van de makelaar of een ruwe schatting van een online waarderingstool. De prijs is zelden gebaseerd op een zorgvuldige analyse van wat vergelijkbare woningen daadwerkelijk hebben opgebracht. Het verschil tussen de veronderstelde prijs en de werkelijke marktprijs kan aanzienlijk zijn en kan de volledige financiële haalbaarheid van een deal veranderen.
Een vergelijkende marktanalyse is het meest toegankelijke hulpmiddel om de waarde van vastgoed te baseren op echte marktgegevens. De analyse is niet ingewikkeld, de analyse hoeft niet duur te zijn en de analyse maakt vaak het verschil tussen vastgoedbeslissingen die goed uitpakken en beslissingen die er goed uitzien totdat de overdracht plaatsvindt. Beleggers, eigenaren en makelaars die de analyse goed gebruiken, nemen doorgaans beter onderbouwde beslissingen dan degenen die vertrouwen op intuïtie, krantenkoppen of vraagprijzen.
Hier volgt een duidelijke en praktische uitleg van hoe u een vergelijkende marktanalyse uitvoert, wat u erin moet opnemen, waarvoor u correcties moet maken en welke fouten tot onbetrouwbare resultaten leiden.
Wat een vergelijkende marktanalyse daadwerkelijk is en wat niet
De definitie is eenvoudig. Een vergelijkende marktanalyse is een systematische vergelijking van vergelijkbare vastgoedobjecten die recent zijn verkocht, momenteel te koop staan of niet zijn verkocht. De vergelijking levert een schatting op van de prijs waarvoor het betreffende vastgoedobject waarschijnlijk in de huidige markt kan worden verkocht, gebaseerd op wat vergelijkbare objecten daadwerkelijk bij transacties hebben opgebracht.
Een veelvoorkomende misvatting is dat een vergelijkende marktanalyse hetzelfde is als een taxatie. Dat is niet zo. Een formele taxatie wordt uitgevoerd door een erkende taxateur, levert een gecertificeerd waardeoordeel op en is bij de meeste hypotheektransacties vereist door kredietverstrekkers. Een taxatie heeft juridische en financiële betekenis. Een vergelijkende marktanalyse is een marktgebaseerde schatting die meestal wordt opgesteld door een makelaar, belegger of eigenaar op basis van openbare gegevens. Een vergelijkende marktanalyse heeft niet dezelfde juridische of financiële status. De marktanalyse is een hulpmiddel. De taxatie is een gecertificeerde waardebepaling.
De juiste manier om naar een vergelijkende marktanalyse te kijken, is als het meest toegankelijke waarderingsinstrument voor iedereen die geen erkend taxateur is. De marktanalyse vormt de basis waarop een taxatie kan voortbouwen. Makelaars gebruiken de analyse om verkopers te adviseren over een vraagprijs. Kopers gebruiken de analyse om vraagprijzen te beoordelen. Beleggers gebruiken de analyse om aankopen financieel te beoordelen. Een vergelijkende marktanalyse vervangt geen professionele taxatie wanneer die vereist is, maar vormt wel de basis waarop vrijwel iedere vastgoedbeslissing kan worden gebaseerd.
De drie gegevenscategorieën waarop de analyse steunt
De gegevens voor een vergelijkende marktanalyse komen uit drie verschillende categorieën, waarbij iedere categorie een ander deel van het verhaal laat zien.
Afgesloten verkopen vormen de meest betrouwbare categorie, omdat de prijs daadwerkelijk is betaald en de transactie definitief is. Een vastgoedobject dat 60 dagen geleden voor $500.000 is verkocht, laat zien wat een echte koper bereid was te betalen voor een echt vastgoedobject tijdens een echte onderhandeling. Afgesloten verkopen vormen de basis van de analyse, en het grootste deel van de waardeschatting steunt op deze gegevens.
Actieve aanbiedingen vormen de huidige concurrentie en laten zien welke prijzen verkopers momenteel vragen. De vraagprijs is niet hetzelfde als de uiteindelijke verkoopprijs. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is een van de belangrijkste gegevenspunten in de analyse. Een markt waarin woningen gemiddeld voor 95 procent van de vraagprijs worden verkocht, is anders dan een markt waarin woningen gemiddeld voor 88 procent van de vraagprijs worden verkocht. Actieve aanbiedingen leveren de gegevens die nodig zijn om dit verschil te beoordelen.
Voorlopige verkopen en verlopen aanbiedingen zijn de signalen die de meeste mensen missen en die de analyse vaak aanzienlijk kunnen veranderen. Voorlopige verkopen laten zien waar de markt naartoe beweegt, omdat de prijs een recente onderhandeling weerspiegelt. Verlopen aanbiedingen laten zien waar de markt de vraagprijs afwijst, omdat het vastgoedobject gedurende een bepaalde periode te koop stond zonder te worden verkocht. Verlopen aanbiedingen worden het minst gebruikt, terwijl ze vaak zeer waardevolle informatie bevatten.
De selectiecriteria: wanneer is een vergelijkbaar object daadwerkelijk vergelijkbaar?
De selectie van vergelijkbare objecten bepaalt of de uitkomst van de marktanalyse bruikbaar of vrijwel waardeloos is. Deze selectie vereist daarom discipline.
Locatie is de eerste filter. De beste vergelijkingsobjecten bevinden zich in dezelfde wijk, bij voorkeur aan dezelfde straat en altijd binnen hetzelfde schoolgebied. Een woning in een andere wijk kan qua oppervlakte en aantal slaapkamers vergelijkbaar lijken, maar de locatiepremie of locatiekorting kan 10 tot 30 procent bedragen. Deze invloed van de locatie is niet volledig zichtbaar in de vastgoedgegevens zelf.
Het vastgoedtype is de tweede filter. Hetzelfde type vastgoed, zoals een eengezinswoning, appartement of rijtjeswoning, met een vergelijkbare oppervlakte, doorgaans binnen 10 tot 15 procent van het aantal vierkante meters, een vergelijkbare staat en een vergelijkbare bouwleeftijd. Hoe beter het vergelijkingsobject overeenkomt met het betreffende vastgoedobject op deze factoren, hoe minder correcties nodig zijn en hoe betrouwbaarder het resultaat wordt.
De tijdsperiode
Een periode van 3 tot 6 maanden is doorgaans het meest bruikbaar voor afgesloten verkopen en vormt de derde filter. Verkopen uit de afgelopen 3 tot 6 maanden weerspiegelen de huidige markt. Verkopen van 12 maanden geleden weerspiegelen mogelijk een andere marktsituatie. Het verschil is vooral groot in markten die snel zijn veranderd. Oudere verkopen kunnen worden gebruikt, maar naarmate een verkoop ouder is, zijn meer correcties nodig. Hierdoor wordt het resultaat steeds meer een schatting in plaats van een directe weerspiegeling van de huidige markt.
De correcties die een “vergelijkbaar” object veranderen in een echte vergelijking
Correcties zijn het onderdeel van de marktanalyse waarmee een “vergelijkbaar” object daadwerkelijk vergelijkbaar wordt gemaakt. Deze correcties vereisen beoordelingsvermogen.
De correctie voor oppervlakte is de meest voorkomende en een van de belangrijkste. De lokale markt heeft doorgaans een bepaalde prijs per vierkante meter en de correctie is het verschil tussen de oppervlakte van het betreffende vastgoedobject en die van het vergelijkingsobject, vermenigvuldigd met de prijs per vierkante meter. Een woning van 2.000 vierkante voet en een vergelijkbare woning van 2.200 vierkante voet, in een markt met een prijs van $250 per vierkante voet, leiden tot een correctie van $50.000. De berekening is mechanisch, maar de correctie maakt de vergelijking betekenisvol.
De correctie voor de staat van het vastgoed vereist het meeste beoordelingsvermogen. Een vergelijkingsobject dat recent volledig is gerenoveerd, is meer waard dan een vergelijkbaar object dat niet is gerenoveerd. Dat verschil moet in de correctie worden verwerkt. Deze correctie is moeilijker te berekenen dan de oppervlaktecorrectie, omdat de staat van het vastgoed kwalitatief wordt beoordeeld. Toch is dit vaak de grootste afzonderlijke correctie in de analyse.
De correctie voor kenmerken verwerkt verschillen die niet onder oppervlakte of algemene staat vallen. Een zwembad, garage, uitzicht, perceelgrootte, afgewerkte kelder en een vernieuwde keuken kunnen allemaal waarde toevoegen of verminderen. De correcties weerspiegelen hoe de lokale markt elk kenmerk waardeert. Correcties voor afzonderlijke kenmerken zijn meestal kleiner dan correcties voor oppervlakte en staat, maar ze kunnen zich opstapelen. Een woning die meerdere gewenste kenmerken mist, kan daardoor een aanzienlijke totale correctie nodig hebben.
De fouten die tot onbetrouwbare resultaten leiden
De fouten die leiden tot onbetrouwbare vergelijkende marktanalyses zijn vaak dezelfde en zijn meestal te voorkomen.
Te weinig vergelijkingsobjecten gebruiken is de meest voorkomende fout. Een marktanalyse die slechts twee of drie verkopen gebruikt, is eigenlijk geen volledige analyse maar eerder een indruk. Er zijn voldoende datapunten nodig om het resultaat betrouwbaar te maken. Meestal zijn minimaal vijf tot zeven afgesloten verkopen nodig, aangevuld met actieve en voorlopige aanbiedingen. Hoe kleiner de dataset, hoe groter de invloed van iedere afzonderlijke verkoop op het resultaat.
Te verschillende vergelijkingsobjecten gebruiken is de tweede veelvoorkomende fout. Een marktanalyse die een appartement van 1.200 vierkante voet vergelijkt met een vrijstaande woning van 3.000 vierkante voet en vervolgens doet alsof de vergelijking betekenisvol is, levert een resultaat op dat sterk kan afwijken van de werkelijke waarde. De vergelijkingsobjecten moeten daadwerkelijk vergelijkbaar zijn. De analist moet daarom bereid zijn verkopen uit te sluiten die niet aan de criteria voldoen, zelfs wanneer dit betekent dat de dataset kleiner wordt.
Geen correcties toepassen is de derde veelvoorkomende fout. Een marktanalyse die vergelijkingsobjecten presenteert zonder uit te leggen welke correcties zijn toegepast, verwacht dat de lezer de analyse zelf uitvoert. Dat is meestal niet mogelijk. Het resultaat wordt dan zonder voldoende context overgenomen, zonder inzicht in de manier waarop de correcties de waardeschatting hebben beïnvloed. De correcties moeten daarom duidelijk worden weergegeven en de aangepaste waarden moeten naast de oorspronkelijke waarden worden gepresenteerd.
Verouderde vergelijkingsobjecten gebruiken is de vierde fout. Een marktanalyse die verkopen van 18 maanden geleden gebruikt in een markt die in die periode 15 procent omhoog of omlaag is gegaan, kan een resultaat opleveren dat aanzienlijk afwijkt van de huidige waarde. De gebruikte verkopen moeten daarom zo recent mogelijk zijn. Hoe ouder de verkoop, hoe meer de analist moet corrigeren voor de verandering in de markt.
Hoe u het resultaat gebruikt zonder er te veel op te vertrouwen
De vergelijkende marktanalyse is een startpunt en niet het laatste woord. Het resultaat kan het beste worden gebruikt als input voor een bredere beslissing en niet als de beslissing zelf.
De analyse helpt een verkoper bij het bepalen van de vraagprijs, een koper bij het bepalen van een bod, een belegger bij het bepalen van de aankoopprijs en een eigenaar bij het beoordelen van een herfinanciering. De marktanalyse vormt de basis van de beslissing, maar de uiteindelijke beslissing hangt ook af van de planning van de verkoper, de concurrentie tussen kopers, de rendementsvereisten van de belegger en de vermogenspositie van de eigenaar. De analyse vervangt de onderhandeling, financiering of strategie niet. De analyse vormt juist de basis waarop de onderhandeling, financiering en strategie kunnen worden gebouwd.
Er zijn situaties waarin een professionele taxatie de juiste keuze is, en die situaties zijn duidelijk. Voor een hypotheekherfinanciering is doorgaans een taxatie vereist. Een juridisch geschil over de waarde vereist meestal een taxatie. Een nalatenschapsafwikkeling kan een taxatie vereisen. Ook bij een bezwaar tegen de fiscale waardering kan een professionele taxatie nodig zijn. In elk van deze situaties is een vergelijkende marktanalyse een nuttige eerste stap, maar de taxatie is de gecertificeerde waardebepaling die de situatie vereist.
Het uitgangspunt is dat de marktanalyse de beslissing informeert, maar dat de deal uiteindelijk telt. De belegger die de marktanalyse gebruikt om een mogelijke deal te identificeren en vervolgens de deal beoordeelt met realistische aannames, gebruikt het instrument zoals het bedoeld is. De belegger die de marktanalyse als enige input gebruikt, neemt beslissingen op basis van één gegevensbron. Zulke beslissingen kunnen daardoor verkeerd uitpakken.
Veelgestelde vragen
Wat is een vergelijkende marktanalyse?
Een systematische vergelijking van vergelijkbare vastgoedobjecten die recent zijn verkocht, momenteel te koop staan of niet zijn verkocht. De analyse wordt gebruikt om te schatten voor welke prijs het betreffende vastgoedobject waarschijnlijk kan worden verkocht.
Hoe verschilt een marktanalyse van een taxatie?
Een marktanalyse is een marktgebaseerde schatting die meestal door een makelaar of eigenaar wordt opgesteld. Een taxatie is een gecertificeerd waardeoordeel van een erkende taxateur.
Hoeveel vergelijkingsobjecten heeft een goede marktanalyse nodig?
Minimaal vijf tot zeven afgesloten verkopen, aangevuld met actieve en voorlopige aanbiedingen. Minder dan vijf vergelijkingsobjecten is meestal te weinig voor een betrouwbaar resultaat.
Hoe recent moeten de vergelijkingsobjecten zijn?
Een periode van 3 tot 6 maanden is doorgaans het meest geschikt. Verkopen die ouder zijn dan 6 maanden vereisen meer correcties. Hoe ouder de verkoop, hoe minder betrouwbaar de directe vergelijking wordt.
Kan ik zelf een vergelijkende marktanalyse uitvoeren?
Ja, met behulp van openbare verkoopgegevens. Online vastgoedplatforms, gemeentelijke registers en MLS-gegevens kunnen allemaal worden gebruikt voor een basisanalyse. Voor complex vastgoed of beslissingen met grote financiële gevolgen kan professionele ondersteuning de kosten waard zijn.
