Huurrendement is het belangrijkste getal bij iedere vastgoedbelegging, en de meeste beleggers behandelen het als een statisch cijfer. De belegger berekent het rendement één keer voor het vastgoed dat hij overweegt, en de berekening verandert daarna zelden. Het resultaat is een momentopname die wordt gebruikt om een beslissing te nemen die zich over meerdere jaren zal ontwikkelen, in een markt die van maand tot maand verandert.
Trends in huurrendementen zijn de patronen die de momentopname niet laat zien. Rendementen veranderen voortdurend tussen verschillende markten, en deze veranderingen worden veroorzaakt door factoren die zichtbaar, meetbaar en grotendeels voorspelbaar zijn. De belegger die wereldwijde en lokale patronen begrijpt, kan de juiste markten selecteren, aankopen beter timen en deals winstgevender structureren. De belegger die rendement als een statisch getal behandelt, neemt beslissingen zonder volledig inzicht in de markt.
Hier volgt een duidelijke en praktische uitleg van wat trends in huurrendementen daadwerkelijk laten zien, hoe u deze trends op mondiaal en lokaal niveau kunt analyseren en wat de gevolgen zijn voor beleggers die betere beslissingen willen nemen in een veranderende markt.
Wat meet huurrendement daadwerkelijk en waarom is de definitie belangrijk?
De eerste fout die de meeste beleggers maken, is het gebruiken van de verkeerde rendementberekening. Een verkeerde berekening maakt vrijwel iedere vergelijking betekenisloos.
Er zijn twee belangrijke vormen: brutorendement en nettorendement. Het brutorendement is het jaarlijkse huurinkomen gedeeld door de waarde van het vastgoed, uitgedrukt als percentage. De berekening is eenvoudig, het is de berekening die de meeste vastgoedadvertenties gebruiken en het is het cijfer waarop veel beleggers vertrouwen. Het nettorendement is het jaarlijkse huurinkomen minus de operationele kosten, gedeeld door de waarde van het vastgoed. Bij deze berekening wordt rekening gehouden met leegstand, vastgoedbeheer, onderhoud, verzekeringen, belastingen en andere kosten die van een “goed” brutorendement een zwakke investering kunnen maken.
Het verschil tussen beide is het verschil tussen de kop en de werkelijkheid. Een woning met een brutorendement van 7 procent in een markt met hoge vastgoedbelastingen, hoge leegstand en hoge onderhoudskosten kan een nettorendement van slechts 3 procent opleveren. Dat is een lager rendement dan een woning met een brutorendement van 5 procent in een markt met lage kosten. De belegger die het brutorendement gebruikt om de twee te vergelijken, neemt een beslissing op basis van een cijfer dat het werkelijke rendement niet weerspiegelt.
De definitie is vooral belangrijk bij wereldwijde vergelijkingen omdat de kostenstructuren sterk verschillen per land. Een brutorendement van 6 procent in de Verenigde Staten is niet hetzelfde als een brutorendement van 6 procent in het Verenigd Koninkrijk. Hetzelfde geldt voor een rendement van 6 procent in Brazilië of Thailand. De belastingen verschillen, de beheerkosten verschillen, de leegstand verschilt en de onderhoudskosten verschillen. Een belegger die brutorendementen tussen landen vergelijkt zonder de kosten te normaliseren, vergelijkt daardoor niet het juiste cijfer.
Het wereldwijde beeld: waar rendementen stijgen en waar ze dalen
Het wereldwijde beeld van huurrendementen is verdeeld in twee duidelijke groepen, en die tegenstelling is de afgelopen jaren groter geworden.
Markten met hoge rendementen zijn steden en landen waar brutorendementen regelmatig boven de 8 tot 10 procent uitkomen. Hieronder vallen veel steden in de Amerikaanse Sun Belt, grote delen van het Amerikaanse Midwesten, verschillende regionale steden in het Verenigd Koninkrijk, grote delen van continentaal Europa buiten de belangrijkste hoofdsteden, delen van Latijns-Amerika en aanzienlijke delen van Zuidoost-Azië. De rendementen in deze markten worden beïnvloed door lagere vastgoedwaarden in verhouding tot de huurprijzen. Dit komt vaak doordat deze markten niet dezelfde sterke prijsstijgingen hebben meegemaakt die de rendementen in grote hoofdsteden hebben verkleind.
Markten met lage rendementen zijn steden waar rendementen zijn gedaald naar ongeveer 2 tot 4 procent. Hieronder vallen de meeste grote wereldsteden, zoals Londen, Parijs, New York, San Francisco, Tokio, Sydney en Singapore, evenals de populairste vakantie- en lifestylebestemmingen en steden waar de vastgoedprijzen veel sneller zijn gestegen dan de huren. De daling van de rendementen in deze markten is het gevolg van kapitaal dat schaarse vastgoedobjecten opzoekt. Die schaarste heeft de prijzen sneller doen stijgen dan de huren.
De belangrijkste factoren achter deze tegenstelling zijn de rentecyclus, de aanbodsontwikkeling, het vraagprofiel en de valuta. Steden die de grootste prijsstijgingen hebben meegemaakt, zijn vaak steden met de laagste rentetarieven en de sterkste vraag vanuit zowel binnenlands als internationaal kapitaal. Steden met hogere rendementen zijn vaak markten waar de prijsstijgingen gematigder waren, het aanbod groter is of de vraag sterker lokaal wordt bepaald.
Het lokale beeld: waarom twee straten twee verschillende verhalen kunnen vertellen
Het wereldwijde beeld is nuttig voor het selecteren van markten, maar het lokale beeld bepaalt uiteindelijk de werkelijke investeringsbeslissing. De verschillen binnen één stad zijn vaak groter dan de verschillen tussen steden. Een belegger die alleen naar gegevens op stadsniveau kijkt, mist daardoor een groot deel van het verhaal.
Het effect van de wijk is de belangrijkste lokale variabele. Binnen dezelfde stad kunnen rendementen in de ene wijk 8 procent bedragen en in een andere wijk slechts 3 procent. Het verschil wordt bepaald door vastgoedwaarden, de lokale vraag naar huurwoningen en het profiel van huurders in iedere wijk. Een wijk die aan het opwaarderen is, met stijgende huren en stabiele vastgoedprijzen, is een andere investering dan een gevestigde wijk met stabiele huren en stijgende vastgoedprijzen. Een wijk die achteruitgaat, met dalende huren en dalende vastgoedprijzen, vormt weer een heel ander investeringsprofiel.
Het effect van het vastgoedtype is de tweede belangrijke lokale variabele. Zelfs binnen hetzelfde blok kunnen appartementen, woningen en meergezinswoningen verschillende rendementen hebben. Appartementen in dichtbevolkte stedelijke gebieden bieden vaak hogere rendementen per geïnvesteerde euro, maar lagere opbrengsten per afzonderlijke eenheid. Woningen in buitenwijken hebben vaak lagere rendementen, maar kunnen op lange termijn een sterkere waardestijging laten zien. Meergezinswoningen kunnen in beide omgevingen een volledig ander risico-rendementsprofiel bieden. De belegger die het juiste vastgoedtype voor de juiste wijk kiest, krijgt een veel beter beeld van de lokale markt.
Het inzicht op microniveau
De gegevens die de meeste beleggers missen, zijn de trends binnen de trend. Het rendement op stadsniveau kan stabiel lijken, terwijl de rendementen in de specifieke deelmarkt waarin de belegger wil kopen stijgen of dalen. Dit inzicht op microniveau onderscheidt beleggers die consequent betere resultaten behalen van beleggers die alleen de krantenkoppen volgen. De informatie is beschikbaar voor iedere belegger die bereid is dieper in de lokale gegevens te duiken.
De krachten die trends in huurrendementen bepalen
De krachten die trends in huurrendementen bepalen, zijn dezelfde krachten die vastgoedwaarden en huren beïnvloeden. De vier belangrijkste zijn rentetarieven, aanbod, vraag en regelgeving.
Rentetarieven zijn de krachtigste factor op korte termijn. Wanneer centrale banken de rente verhogen, stijgen de kosten van hypotheekfinanciering, neemt de vraag van kopers die met vreemd vermogen werken af en kunnen vastgoedprijzen onder druk komen te staan. Wanneer de rente daalt, gebeurt het tegenovergestelde. Huurinkomsten passen zich langzamer aan. Daardoor kan het rendement op korte termijn veranderen omdat de vastgoedwaarde sneller beweegt dan de huur. De belegger die de rentecyclus begrijpt, kan veranderingen in rendement beter anticiperen.
Aanbod is de belangrijkste factor op middellange termijn. Het duurt doorgaans 18 tot 36 maanden voordat nieuwe bouwprojecten daadwerkelijk leiden tot extra huurvoorraad. De bouwpijplijn is daarom een belangrijke indicator voor de richting van de huren. Een markt met een grote hoeveelheid nieuwe huurwoningen die binnenkort beschikbaar komt, is een markt waar huren waarschijnlijk onder druk komen te staan. Rendementen kunnen daar vervolgens afnemen wanneer vastgoedwaarden zich aanpassen. Een markt met een beperkt aanbod heeft daarentegen meer ruimte voor huurstijgingen.
Vraag is de belangrijkste factor op lange termijn. Demografische, economische en migratietrends die de groei van huren bepalen, veranderen langzaam, maar vormen over een periode van 5 tot 10 jaar een van de krachtigste invloeden. Een markt met sterke banengroei, toenemende huishoudvorming en positieve netto migratie is een markt waar huren sneller kunnen stijgen dan het nationale gemiddelde. Hierdoor kunnen rendementen zich in de loop van de tijd in het voordeel van de belegger ontwikkelen.
Regelgeving is de variabele die alle andere factoren kan overschrijven. Huurprijsregulering, belastingbeleid, verhuurdersvergunningen en wetgeving rond uitzettingen kunnen rendementen snel en aanzienlijk onder druk zetten, ongeacht wat er met andere marktfactoren gebeurt. De belegger die de regelgeving negeert, loopt het risico er later direct mee te worden geconfronteerd.
Hoe u trends leest en veelvoorkomende valkuilen voorkomt
Gegevens zijn nuttig, maar ze kunnen ook gemakkelijk verkeerd worden geïnterpreteerd. Een belegger die het meest recente jaar als een trend beschouwt, loopt het risico beslissingen te nemen op basis van ruis.
Het onderscheid tussen signaal en ruis is een van de belangrijkste vaardigheden. Een rendement dat in één jaar met 0,5 procent beweegt, is vaak een tijdelijke fluctuatie en geen structurele trend. Een rendement dat drie opeenvolgende jaren met 0,5 procent per jaar verandert, vormt veel duidelijker een trend. De belegger die meerdere datapunten afwacht voordat hij een trend als structureel beschouwt, vermijdt veel valse signalen.
Het vertraagde effect is de tweede belangrijke factor. Het effect van een rentebesluit van een centrale bank op huurrendementen is zelden onmiddellijk. De overdracht van rentebewegingen naar vastgoedwaarden duurt vaak 6 tot 18 maanden. De invloed van vastgoedwaarden op huren kan vervolgens nog eens 6 tot 12 maanden duren. De belegger die verwacht dat een trend onmiddellijk omkeert zodra een centrale bank haar beleid wijzigt, kan te vroeg handelen. Te vroeg zijn in vastgoed kan kostbaar zijn.
Het uitgangspunt is dat trends nuttig zijn, maar geen exacte keerpunten voorspellen. De belegger die trends gebruikt om de richting te bepalen en niet om de absolute bodem te timen, gebruikt de gegevens op de manier waarvoor ze het meest geschikt zijn.
Wat slimme beleggers met de gegevens doen
Beleggers die consequent goede resultaten behalen, zijn niet noodzakelijk de beleggers die de meeste gegevens verzamelen. Het zijn beleggers die gegevens gebruiken om betere beslissingen te nemen.
Marktselectie is de eerste beslissing. Een belegger die wereldwijde trends volgt, kan markten selecteren waar de ontwikkeling gunstig is, waar rendementen vanaf een laag niveau stijgen, waar de aanbodpijplijn beperkt is en waar het vraagprofiel sterk is. Marktselectie is een beslissing met een grote invloed op het uiteindelijke resultaat en trends kunnen juist bij deze beslissing belangrijke informatie bieden.
Timing is de tweede beslissing. Een belegger die een markt betreedt wanneer rendementen vanaf een laag niveau beginnen te stijgen, kan profiteren van de ontwikkeling voordat deze haar hoogtepunt bereikt. Een belegger die pas instapt wanneer rendementen al op hun hoogste niveau staan, loopt meer risico op een daaropvolgende omslag. Timing is nooit exact, maar trends kunnen wel helpen om het moment van instappen beter te beoordelen.
Het uitgangspunt is dat gegevens de input vormen, maar dat de deal uiteindelijk bepalend is. Een goede deal in een markt met een stabiele trend kan beter presteren dan een slechte deal in een markt met een gunstige trend. De belegger die trendgegevens combineert met discipline bij het beoordelen van deals, heeft een betere basis voor een succesvol resultaat.
Veelgestelde vragen
Wat zijn trends in huurrendementen?
Het zijn patronen die laten zien hoe huurrendementen, oftewel de jaarlijkse huur gedeeld door de vastgoedwaarde, zich in de loop van de tijd ontwikkelen. Dit kan zowel wereldwijd als binnen specifieke markten worden bekeken.
Waarom verschillen wereldwijde huurrendementen zo sterk?
Verschillen in vastgoedwaarden, huurprijzen, belastingen, regelgeving en lokale kostenstructuren dragen allemaal bij aan de grote verschillen tussen markten.
Wat is het verschil tussen brutorendement en nettorendement?
Brutorendement is de huur gedeeld door de vastgoedwaarde. Nettorendement houdt ook rekening met operationele kosten, leegstand en belastingen en geeft daardoor een realistischer beeld van het rendement.
Welke factoren bepalen trends in huurrendementen?
Rentetarieven, aanbodpijplijnen, vraagpatronen en regelgeving zijn de vier belangrijkste factoren die rendementen in de loop van de tijd beïnvloeden.
Hoe moeten beleggers gegevens over trends in huurrendementen gebruiken?
Ze kunnen de gegevens gebruiken om markten met gunstige ontwikkelingen te selecteren, het moment van instappen beter te beoordelen en beslissingen over individuele deals te ondersteunen. De gegevens zouden echter niet de enige basis voor een investering moeten vormen.
